Una de tantas definiciones para la palabra plusvalía, en términos inmobiliarios, se refiere al incremento de valor que va adquiriendo una propiedad con el paso del tiempo, tomando en cuenta que dicho valor es influido por factores como: el crecimiento de la infraestructura de su entorno (avenidas, parques, etc.), la importancia, calidad y nivel económico de los conjuntos habitacionales y comerciales que se construyan cerca, la oferta y demanda, la seguridad pública, el valor catastral determinado por el Municipio, así como las mejoras o valores añadidos que se le agreguen, pudiendo haber además factores muy particulares que influyan en el aumento de su valor.
Como podemos ver el cálculo de la plusvalía no es cosa fácil y si a esto le sumamos que la plusvalía cambia de acuerdo al tipo de inmueble, la realidad es que los promedios de crecimiento en plusvalía establecidos por municipio o entidad, suelen ser un dato muy general.
Incluso, la plusvalía puede cambiar dependiendo de la zona dentro de una misma ciudad, siendo más apreciada o demandada una zona más que otra.
En México podemos encontrar entidades y municipios considerados de alta plusvalía, así como otros en los que la plusvalía no es tan atractiva.
No es un secreto que la inversión en propiedades tiene un alto grado de seguridad, pues un bien inmueble es tangible, casi indestructible (sin contar los grandes desastres naturales claro), puede convertirse en una fuente de ingresos, es heredable y los datos históricos dictan que su valor debe aumentar con el tiempo.
Es así que el mercado inmobiliario suele utilizar el concepto de plusvalía como un elemento de atractivo y seguridad para compradores de inmuebles, quienes ven en la inversión inmobiliaria un medio adecuado para blindar sus capitales además de hacerlos crecer.
Sin embargo, el concepto de plusvalía toma una importancia especial cuando la comercialización de inmuebles es dirigida a inversionistas ya que este tipo de cliente buscará siempre el máximo rendimiento sobre su inversión además de la seguridad que brinda invertir en un bien inmueble.
En el mercado solemos encontrar publicaciones en los que se promete una atractiva “ganancia por plusvalía” al adquirir algún inmueble. Muchas de estas ofertas se originan en desarrollos inmobiliarios que utilizan el sistema de preventa como estrategia comercial.
Sin embargo, es justo decir que no toda la plusvalía se puede considerar como ganancia, pues debemos tomar en cuenta que existe el factor inflación que impacta inevitablemente toda economía.
Veamos los siguientes datos:
De acuerdo al reporte del Instituto Nacional de Estadística y Geografía (INEGI) en la primera quincena de agosto de 2023, el Índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC) presentó un incremento de 0.32% respecto a la quincena anterior. Con este resultado, la inflación general anual se ubicó en 4.67%. Por su parte el Banco de México pronosticó que la Inflación para el cierre de 2023 será menor al 5%.
Un dato histórico para contrastar: Al cierre del tercer trimestre del año, el índice de la Sociedad Hipotecaria Federal de valores de las casas creció 8.4%; mientras que el indicador nacional de precios al consumidor aumentó 8.7%. Diferencia a favor de la Inflación: .3%
Inversión Inmobiliaria en Querétaro
La zona metropolitana de Querétaro se mantiene entre los primeros cinco lugares a nivel nacional con mayor incremento en plusvalía, debido principalmente a su pujante crecimiento económico, a la cercanía con la Ciudad de México y a la buena percepción en seguridad pública, esto de acuerdo al Instituto Mexicano para la Competitividad A.C. (IMCO)
El portal Bloomberg en Línea, indica que Querétaro es considerada la cuarta ciudad más segura en el país, sólo por debajo del 1er lugar: Mérida, 2do lugar: Baja California Sur y 3er lugar: Aguascalientes.
De acuerdo al portal Inmobiliare.com el promedio de plusvalía en Querétaro calculado de agosto 2022 a agosto 2023 para vivienda ya construida es de 7.4% anual, por lo que, si esta tendencia se mantiene hasta finales de año y se cumple el pronóstico de inflación del 5% para 2023, la diferencia a favor de una propiedad de este tipo sería de 2.4%. lo que principalmente protege el valor adquisitivo del dinero que se utilizó para adquirir la propiedad.
Para el cierre del 2023, la plusvalía real estimada será entonces del 2.4%. Pero hay que tener claro que la plusvalía comercial es otro indicador que siempre suma a la cifra final de mercado.
Oportunidades de inversión en 2023
Ahora bien, ante el pronóstico de máximo 5% respecto a la inflación para 2023, las inversiones inmobiliarias en propiedades con alto potencial de plusvalía se vuelven muy atractivas, por lo que adquieren importancia los desarrollos en preventa que estén muy bien proyectados arquitectónica y económicamente, así como que cuenten un respaldo legal perfectamente bien sustentado y transparente.
En este contexto económico, otra opción de inversión interesante en el mercado queretano es la compra de inmuebles en remate, ya sea de particular a particular, o bien por la vía del remate judicial o bancario, ya que la primera regla para obtener una buena ganancia por plusvalía es adquirir los inmuebles a precios de oportunidad.
Tomando en cuenta lo anterior podemos llegar a varias conclusiones:
La plusvalía es un generador de valor que en primer lugar protege el poder adquisitivo del dinero, siempre y cuando el crecimiento en el valor de un inmueble supere al de la inflación.
La plusvalía si puede ser ganancia, pero no siempre es el total del porcentaje estimado ya que hay que impactarle la inflación y los gastos complementarios al adquirir una propiedad.
Las preventas y remates suelen ser una buena oportunidad de inversión pues son opciones que, bien analizadas y proyectadas, pueden ofrecer un alto potencial de plusvalía.
Luego entonces, ante la promesa de atractiva plusvalía las recomendaciones son:
Solicítele a su asesor inmobiliario el fundamento del porque el inmueble ofrece el porcentaje de plusvalía y cuál es la certeza de que se cumpla.
Investigue los datos de inflación anual estimada y réstela al porcentaje de plusvalía que le están ofreciendo, esto le dará una cantidad más aproximada de la ganancia a la que puede aspirar.
Recuerde que, tanto la plusvalía como la inflación estimada son pronósticos, por lo que puede haber factores no contemplados que influyan en el resultado final.
Tome en cuenta que la inversión total que realice al adquirir un bien inmueble debe incluir los gastos de escrituración y en su caso los gastos por la adecuación del inmueble.
También se debe tomar en cuenta el destino de la inversión.
Si usted adquiere un inmueble para rentarlo la plusvalía pasa a segundo término, porque lo importante es: ¿en cuanto puede rentar el inmueble?, ya que de ahí saldrá el retorno de su inversión.
Si va a invertir para revender, debe tomar en cuenta el tiempo que debe de esperar para que el incremento de valor del inmueble (plusvalía) le genere una ganancia.
Si va invertir en un remate debe considerar lo que gastará en gestiones legales y en remodelación para así poder calcular la ganancia final.
La plusvalía es un elemento positivo de las inversiones inmobiliarias pues primeramente protege el valor adquisitivo del dinero y si la inversión es bien analizada, calculada y proyectada, puede convertirse en un buen negocio. Pruebas
